Ustawodawca miał zapewne dobre intencje nowelizując ustawę o własności lokali, chciał żeby obrót nieruchomościami był bardziej bezpieczny. Ale uczynił to bez konsultacji społecznych i w wielkim pośpiechu, bo procedowanie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która zmieniała 17 ustaw i liczyła 141 artykułów, rozpoczął w komisjach 12 lipca, a już 20 lipca posłowie przeprowadzili trzy czytania i ustawę uchwalili. Tydzień później przyklepał ją Senat. W tej gorączce legislacyjnej ustawę o własności lokali zmieniono tak nieszczęśliwie, że zablokowała sprzedaż mieszkań w starszych budynkach, gdzie właścicielami albo współwłaścicielami są samorządy, Skarb Państwa czy spółdzielnie mieszkaniowe, gdzie też od wielu lat funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.
Tym niewypałem prawnym okazał się znowelizowany art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali mówiący, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy brak planu, taką podstawą jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodność z pozwoleniem na budowę (albo zgłoszeniem) i z pozwoleniem na użytkowanie. Gdy właściciel, np. gmina, zechce wyodrębnić i sprzedać kolejny lokal, to musi posłużyć się i wylegitymować przed notariuszem wymienionymi przez ustawę dokumentami.
Kłopot w tym, że od 11 września notariusze odmawiają przygotowania aktów notarialnych sprzedaży lokali, które nie mają wymaganych dokumentów, bo grozi to nieważnością umowy przenoszącej własność mieszkania. A takie dokumenty mogą w ogóle nie istnieć albo są niemożliwe do odtworzenia, zwłaszcza w starej, przedwojennej zabudowie. Dokumentację budowlaną jeszcze 20 lat temu przechowywano w urzędach tylko przez pięć lat. Nie ma jej w archiwach, toteż urzędnicy w starostwach i miastach mają problem z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali wymaganego przy sprzedaży mieszkań.
Dla lokali, które nie posiadały koniecznej dokumentacji, przed 11 września starostowie wydawali zaświadczenia o samodzielności lokali wymagane do ich wyodrębnienia i sprzedaży. Opierali się na opisie sporządzonym przez uprawnioną osobę, który dotyczył stanu faktycznego budynku, inwentaryzacji budowlanej. Teraz nie wiadomo, jak postępować, jeśli brakuje pozwolenia na budowę lub użytkowanie. Czym w ogóle te dokumenty zastąpić? Czy urzędnicy zechcą takie zaświadczenia wydawać, a notariusze je honorować? Jak interpretować wymaganą ustawą zgodność pozwolenia na budowę z planem zagospodarowania przestrzennego – czy chodzi o plan obowiązujący w dacie budowy, czy aktualny? Wreszcie, jak odnosić się do spraw wszczętych pod starym prawem, a jeszcze niezakończonych – obowiązują wówczas stare czy nowe przepisy?
A może jednak w stosunku do starych budynków, gdzie nie przechowała się dokumentacja, wystarczy powrócić do starych rozwiązań prawnych, czyli zaświadczenia na podstawie inwentaryzacji budowlanej? Te dokumenty właściciele wzniesionych budynków zwykle przechowują bardziej pieczołowicie, niż nasze urzędy i archiwa.
Cóż, wydaje się, że to mała zmiana prawa, ale jakże doniosłe są tej zmiany konsekwencje. Bez interwencji legislatora chyba jednak się nie obejdzie.
