Obowiązki nabywcy nieruchomości gminnej

Autor: Oprac.SSZ / 20.12.2012
ORZECZNICTWO 31 7 2010 31

Organy gminy mają określone uprawnienia do działania w zakresie gospodarki nieruchomościami gminnymi. Dlatego uchwała rady nie może bezpodstawnie ingerować w uprawnienia stron co do kształtowania warunków uznaniowych w umowie sprzedaży nieruchomości.

Rada Gminy I. podjęła uchwałę w sprawie określenia zasad zbywania i udzielania bonifikaty od ustalonej ceny. Zawarła w niej postanowienie, zgodnie z którym wierzytelność gminy z tytułu rozłożenia na raty ceny sprzedaży nieruchomości podlegać będzie zabezpieczeniu  hipotecznemu.
W ocenie organu nadzoru zapis ten wkracza w granice swobody organu wykonawczego.  Zgodnie bowiem z  art. 70 ust. 2 zdanie drugie u.g.n., wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tytułu rozłożenia na raty ceny nieruchomości podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Ustanawiając ten zapis, rada ograniczyła więc organ wykonawczy gminy w możliwości  wyboru  sposobu  zabezpieczenia  wierzytelności,  arbitralnie przesądzając,  że  ma być to wyłącznie hipoteka.
Poza tym powyższe uregulowanie zawiera nieuprawnioną modyfikację  przepisu  ustawowego. W swojej uchwale rada gminy dokonała także ustalenia wielkość wpłaty pierwszej raty z tytułu nabycia nieruchomości. Zgodnie z tym zapisem jej wysokość to 50 proc. ceny.

Zdaniem wojewody tego rodzaju zapis nie znajduje podstawy prawnej w obowiązujących przepisach. Wojewoda wskazał przy tym na wyrok  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  w  Opolu  z    14 stycznia 2010 r. (sygn. Akt II SA/Op 458/09), w którym stwierdzono, że „rada gminy nie posiada uprawnień do określenia sztywnej wysokości pierwszej wpłaty ceny za sprzedaż lokalu, nawet jeżeli określa tylko procentowy wskaźnik wartości”.  

Rada postanowiła ponadto, że nabywca nieruchomości  pokrywa  koszty związane z przygotowaniem  dokumentacji  geodezyjnej,  oszacowania  gruntu,  lokalu, budynku. W ocenie organu nadzoru regulacja ta została podjęta z naruszeniem uprawnień organu wykonawczego gminy (wynikających z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym), z których wynika, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem gminnym. Zatem to wójt w umowie zawartej z nabywcą nieruchomości ma ustalić, kto poniesie koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży.

Wojewoda podkreślił, że umowa sprzedaży jest dwustronną czynnością cywilnoprawną równorzędnych  podmiotów,  której  zawarcie  w  imieniu  gminy  będzie  zależało  od  organu  wykonawczego  gminy.  Żaden  przepis  rangi  ustawowej  nie  nakłada  na  jedną  ze  stron  umowy  sprzedaży  nieruchomości  gminnej  obowiązku  ponoszenia  kosztów  związanych  z  jej  sprzedażą,  a  więc  także  kosztów sporządzenia dokumentacji geodezyjnej nieruchomości czy kosztów oszacowania nieruchomości. Zatem to strony umowy ustalają w umowie, kto poniesie koszty wyceny nieruchomości i sporządzenia aktu notarialnego.

Rada postanowiła również, że przy sprzedaży lokali mieszkalnych na wniosek  nabywcy cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty na okres nie dłuższy, niż 5 lat. Tę regulację wojewoda także uznał za złamanie zasad techniki prawodawczej.  Zgodnie  bowiem z art. 70 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n., cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty na czas nie dłuższy, niż 10 lat. Ustawodawca nie przyznał radzie gminy kompetencji do  modyfikowania tej regulacji i  skracania  do  5  lat  maksymalnego  ustawowego  okresu   10 lat, na jaki można rozkładać płatność w ratach za lokale mieszkalne.

Z uwagi na powyższe wojewoda stwierdził nieważności zakwestionowanych zapisów.

(Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody opolskiego  z 5 lipca 2010 r., nr NK.III–KK–0911–1–48/2010)

Podziel się!

Aby dodać komentarz, zaloguj się.