Spółka, którą pan kieruje, zarządza Funduszem Mieszkań na Wynajem i jest operatorem sztandarowego programu mieszkaniowego rządu Mieszkanie+. Jakimi środkami pan dysponuje?
Rzeczywiście, zostaliśmy poproszeni przez ministra infrastruktury o realizację tego programu. Robimy to na bazie istniejących struktur, które dostosowujemy do zmienionych celów. Fundusz Mieszkań na Wynajem, administrowany przez BGK Nieruchomości S.A., ma już w aktywach około 1 mld zł oraz deklarację Banku Gospodarstwa Krajowego na kolejne 4 mld zł. Od tego zaczynamy.
A jaka ma być docelowa wartość środków, które chcecie pozyskać dla programu i z jakich źródeł będą one pochodzić?
Te 5 mld zł, o których wspomniałem, pochodzi ze środków własnych BGK, bez żadnych zewnętrznych źródeł finansowania. Na bazie tego chcemy zbudować dźwignię finansową i w zależności od warunków, jakie znajdziemy na rynku, wydaje się, że możemy tę kwotę nawet potroić. Dodatkowo chcemy pozyskać inwestorów innych niż BGK, m.in. samorządy, spółki Skarbu Państwa czy podmioty prywatne, które wnosząc aportem do funduszu grunty i inne aktywa rzeczowe, będą zwiększać jego wartość, dając równocześnie możliwość dalszego lewarowania.
Oczywiście wtedy, gdy także gminy wniosą grunty, na których będą budowane mieszkania. Czyją własnością będą te mieszkania?
Mieszkania będą własnością spółki celowej, powoływanej przez fundusz do realizacji każdorazowej inwestycji. Co istotne, w podstawowym wariancie modelu biznesowego wszystkie inwestycje będą komercyjne. Samorząd również będzie traktowany jako podmiot komercyjny, to znaczy, że wartość gruntów, które wniesie, zostanie wyceniona według wartości rynkowej, a samorząd otrzyma certyfikaty inwestycyjne przynoszące konkretny dochód. Zarządzany przez nas obecnie Fundusz Mieszkań na Wynajem zakłada około 4 proc. rocznie zwrotu z zainwestowanego kapitału.
Czy to będzie atrakcyjna oferta dla samorządów?
Jestem o tym głęboko przekonany, tym bardziej że możliwe są różne modele współpracy. Dla jednych gmin istotne może być zyskanie nowego źródła dochodów. Innym możemy zaoferować odzyskanie wartości gruntów w postaci gotowych mieszkań, które będą mogły zostać włączone do zasobów komunalnych. Jeszcze innym możemy w zamian za grunty sfinansować inne potrzeby, na przykład budowę infrastruktury.
Skoro projekty realizowane w ramach programu Mieszkanie+ mają być komercyjne, to i mieszkania będą miały wartość komercyjną. Prezydenci i burmistrzowie, z którymi rozmawiam, mówią, że muszą budować mieszkania głównie dla młodych ludzi. A tych zwykle nie stać na udźwignięcie rozwiązań komercyjnych.
Określenie, co i w jakim stopniu jest komercyjne, to do pewnego stopnia kwestia umowna. Pewne jest jednak, że mieszkania budowane dziś przez deweloperów są drogie. Jesteśmy przekonani, że wysokie ceny mieszkań wynikają zarówno z chęci maksymalizacji zysku, jak i z zastosowania określonych technologii budowlanych. A skoro rynek jest wysokomarżowy, to nie ma zachęty dla deweloperów, aby sięgać po technologie optymalizujące koszty budowy. Nie zamierzamy ścigać się z deweloperami, tym bardziej, że nie do ich klientów adresujemy ten program. Chcemy trafić do ludzi, którzy nie mają wystarczająco wysokich dochodów, bądź mają taką formę zatrudnienia, która uniemożliwia im uzyskanie kredytu w banku. Czyli do mniej zamożnych, a w tej grupie głównie do młodych. Natomiast mamy nadzieję na nawiązanie współpracy także z deweloperami, którym zaoferujemy mniejszy, za to pewny zysk.
I tak doszliśmy do próby rozwiązania kwadratury koła – ma być komercyjnie, ale niedrogo, by mogli korzystać z oferty ci, który nie mają pieniędzy i docelowo na własność?
Pomysł budowy mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności pojawił się jeszcze w 2007 roku i był później realizowany przez kilka TBS-ów. Pomijając krótki okres z początku lat 90., kiedy wprowadzono ideę TBS-ów, państwo całkowicie wycofało się z kreowania polityki mieszkaniowej. Ostatnie 9 lat zostało w mojej ocenie zmarnowanych z punktu widzenia kreowania aktywnej polityki mieszkaniowej państwa. Opcja dojścia do własności jest niezwykle ważna, bo dzięki niej najemcy w większym stopniu dbają o wynajmowane mieszkania. Istotne jest też to, że program docelowo oferujący możliwość pozyskania lokalu na własność budzi zdecydowanie większe zainteresowanie. Jest jeszcze jeden powód, dla którego trzeba próbować rozwiązać tę kwadraturę koła – Polacy wciąż są społeczeństwem niezamożnym. Przedstawiając zatem program, oferujemy jednocześnie zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej i możliwość kumulacji kapitału w polskich rodzinach.
Wiadomo, że są oszczędniejsze technologie od stosowanych przez deweloperów. Często oznacza to jednak pogorszenie standardu mieszkań. Czy Fundusz będzie robił coś w zakresie poszukiwania oszczędnych, ale wysokostandardowych technologii?
Absolutnie tak! Słyszę opinie, że nie da się wybudować nic sensownego za mniej niż 3 tys. zł za metr kwadratowy. Rzeczywiście, przy stosowanych przez większość deweloperów technologiach jest to niemożliwe. Ale są w Polsce firmy, które potrafią budować w dobrym standardzie dobrze zaprojektowane budynki wielorodzinne za mniej niż 2 tys. zł za mkw. Mamy też kilka dobrze prosperujących firm na rynku prefabrykacji budowlanej, które całą swoją produkcję sprzedają na eksport, głównie do Skandynawii. Technologie prefabrykacji w zasadzie nie są w Polsce wykorzystywane. Chcemy to zmienić.
Kiedy się patrzy na blokowiska z lat 70. ubiegłego wieku widać, dlaczego nie ma entuzjazmu dla takiego budowania.
To prawda, że w Polsce wielka płyta nie kojarzy się najlepiej, zwłaszcza gdy wziąć pod uwagę poziom wykonawstwa z tamtych lat, ale dziś na świecie patrzy się na to inaczej. Skandynawowie, którzy akceptują technologie prefabrykacji, znani są z tego, że cenią wysoką jakość wykonania i wysoką jakość życia. To znaczy, że ta technologia, dobrze wykonana, daje produkt bardzo wysokiej jakości i przy okazji skraca proces inwestycyjny, oferując spore oszczędności finansowe w wykonawstwie.
Dopuszczacie różne modele współpracy z samorządami. Jednym z nich jest udostępnienie odpowiedniej liczby mieszkań za grunty, innym są certyfikaty inwestycyjne. Który z modeli preferujecie?
Dla nas nie ma to znaczenia. Najważniejsze, aby do wspólnie realizowanego przedsięwzięcia samorząd wniósł niezbędne grunty. Ważne jest też, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ma to uzasadnienie ekonomiczne, że chcielibyśmy budować całe osiedla, mające ważne cechy tkanki miejskiej. Obserwujemy takie wzorcowe osiedla w wielu krajach, m.in. w Niemczech, Holandii czy Danii. Są to osiedla na kilka czy kilkanaście tysięcy mieszkań, na całkiem sporych powierzchniach, ze znakomitym transportem publicznym, oferujące świetne warunki życia i doskonale zagospodarowaną przestrzeń. Nierzadko mieszkania tam są więcej warte, niż w prestiżowych lokalizacjach w centrach miast. Kluczem do sukcesu jest znakomicie zaplanowana urbanistyka i świetnie zrealizowana tkanka miejska. Chcielibyśmy takie rzeczy robić w Polsce. Zwłaszcza że przez ostatnie lata dominacji na rynku mieszkaniowym banków i deweloperów możemy obserwować totalną klęskę urbanistyki i chaos przestrzenny w miastach. Stąd plany przejęcia przez BGK Nieruchomości zarządzania Funduszem Inwestycji Samorządowych i Funduszem Municypalnym. Dzięki temu będziemy mogli budować infrastrukturę techniczną na realizowanych przez nas osiedlach. Dotyczy to zarówno infrastruktury twardej, jak drogi czy instalacje wodnościekowe, jak i miękkiej, a więc żłobków, przedszkoli, szkół, przychodni.
Do kogo mają zgłaszać się samorządowcy, by wziąć udział w programie Mieszkanie+?
Można napisać mejla na adres miroslaw.barszcz@bgkn.pl. Można też przesyłać zgłoszenia przez specjalnie przygotowaną przez nas stronę: bgkn.pl/samorzady. Zapewniam, że żaden kontakt z nami, obojętnie jaką drogą przyjdzie, nie pozostanie bez odpowiedzi. Mamy zespół analityków, który w krótkim czasie dokona analizy projektów. W razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości bezpośrednio skontaktujemy się z danym samorządem. Jeżeli wstępna analiza wypadnie obiecująco, będziemy przechodzić do fazy przygotowującej projekt inwestycyjny.
Od kiedy burmistrzowie i prezydenci mogą się zgłaszać z propozycjami?
W każdej chwili. Nasza organizacja w pełni działa, a cały zespół jest gotowy do analizy zgłoszeń ze strony samorządów. Jestem przekonany, że na przełomie roku będziemy mogli podpisywać listy intencyjne na realizację projektów.
