Nieruchomości w oświadczeniach majątkowych

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska / 13.02.2012
Prawo
W punkcie II formularzy oświadczeń podaje się informacje dotyczące nieruchomości (domu, mieszkania, gospodarstwa rolnego i innych nieruchomości). Przed przystąpieniem do omawiania tego punktu należy wyjaśnić używane w nim terminy, które mogą rodzić wątpliwości, czyli „dom” i „gospodarstwo rolne”.

Wydaje się, iż przez dom należy rozumieć to, co prawo budowlane określa jako budynek. Jest to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Nie wpisujemy, co do zasady, np. altan na działkach pracowniczych, ponieważ nie mieszczą się pod pojęciem budynku.

 Pojęcie gospodarstwa

Wydaje się, iż dla potrzeb składania oświadczenia należy posługiwać się definicją gospodarstwa rolnego zawartą w art. 553 KC. Zgodnie z nią za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 5 lutego 1998 r.wyraził pogląd, że art. 553 KC nie wymienia wśród kryteriów „gospodarstwa rolnego” jego obszaru, w związku z czym gospodarstwem rolnym jest także gospodarstwo o obszarze poniżej 1 ha. W wyroku z 2 czerwca 2000 r., Sąd Najwyższy uznał, że gospodarstwem rolnym jest jednostka gospodarcza zorganizowana na nieruchomości rolnej o takim obszarze, że możliwe jest prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt. Jednakże definicja gospodarstwa rolnego zawarta w art. 553 ma znaczenie w dziedzinie stosunków cywilnoprawnych, natomiast nie obowiązuje w dziedzinie administracyjnej (publicznoprawnej), gdzie przepisy szczególne zawierają własne definicje gospodarstwa rolnego, jak np. art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Najbliższą art. 553 definicję gospodarstwa rolnego zawiera art. 6 pkt 4 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, według którego gospodarstwem rolnym jest każde gospodarstwo służące do prowadzenia działalności rolniczej, niezależnie od tego, jaki obszar użytków rolnych wchodzi w jego skład.

Ponieważ jednak ustawy nakładające obowiązek składania oświadczeń majątkowych nie zawierają definicji gospodarstwa rolnego, natomiast oświadczenie majątkowe ma pokazać stan majątkowy danej osoby – posiadane przez niego mienie – to należałoby naszym zdaniem posłużyć się definicją zawartą w kodeksie cywilnym.

Mieszkanie

Pojęcie mieszkania wydaje się nie nastręczać trudności. W tym zakresie należy posiłkować się definicją zawartą w ustawie z 24 kwietnia 1994 r. o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2). Jak chodzi o jego powierzchnię, należy podać taką, jaka figuruje w akcie notarialnym, przydziale lokalu lub innych posiadanych dokumentach.

Tytuł prawny

We wszystkich podpunktach, zarówno w odniesieniu do domu, mieszkania, gospodarstwa rolnego i innych nieruchomości ustawodawca wprowadza rubrykę „tytuł prawny” i „wartość”. Tę drugą we wszystkich przypadkach podajemy jednak wyłącznie w sytuacji, gdy osoba składająca oświadczenie jest właścicielem, posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub jest użytkownikiem wieczystym, to znaczy może zbyć posiadaną przez siebie nieruchomość. Przykładowo nie podajemy więc wartości, gdy chodzi o mieszkanie lokatorskie, wynajmowane, najmowane od gminy itp.. Wpisujemy tu jednak tytuł prawny.

Tytułem prawnym może być również:

·                    najem i dzierżawa (wartości nie określamy);

·         decyzja o przydziale mieszkania z Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, (wartości nie określamy);

·         użyczenie zarówno jeśli ma charakter odpłatny, jak i jest bezpłatne, (wartości nie określamy);

·         w przypadku własności lub użytkowania wieczystego części nieruchomości określamy ułamek we współwłasności lub użytkowaniu wieczystym i jego wartość;

·         nieruchomość może mieć nieuregulowany stan prawny, na przykład trwa postępowanie spadkowe, wpisujemy „stan prawny nieuregulowany” w oświadczeniu w rubryce „tytuł prawny”;

 Powierzchnia

Oprócz tytułu prawnego, do wypełnienia przy wszystkich podpunktach jest rubryka „powierzchnia w m2”. W przypadku mieszkania i nieruchomości gruntowych ten element nie budzi wątpliwości. W przypadku zaś domu zastanawiać się można, o jaką powierzchnię chodzi, mieszkalną czy całkowitą. Właściwsze wydaje się podanie powierzchni mieszkalnej, ponieważ do celów podatkowych ta powierzchnia ma znaczenie decydujące. Powinno to jednak być w druku wyraźnie zaznaczone, iż takie rozwiązanie zostało przyjęte.

W przypadku gospodarstwa, z formularza oświadczeń nie wynika, czy ma być podany obszar w hektarach fizycznych, czy przeliczeniowych. Właściwsze wydaje się, ze względu na cel oświadczenia, podanie powierzchni w hektarach fizycznych, a nie przeliczeniowych. Można jednak także określić, jaki jest obszar w hektarach przeliczeniowych.

Przy wypełnianiu rubryki „dom” i „mieszkanie” osoba składająca oświadczenie zobowiązana jest podać stan prawny na 31 grudnia. Nie ma znaczenia, jakim celom służy mieszkanie czy dom. Do druku wpisać należy także dom (mieszkanie), w którym osoba składająca oświadczenie nie mieszka. Podaje się także warsztaty, lokale użytkowe usytuowane w domu (mieszkaniu) a wykorzystywane w działalności gospodarczej wykonywanej w ramach wpisu do ewidencji lub spółki cywilnej przez osobę składającą lub współmałżonka, jeżeli jest to majątek wspólny.

Wartość

Przy wypełnianiu ww. punktu największe trudności nastręcza wpisanie wartości domu, mieszkania lub gospodarstwa rolnego. Zabierając się do tego zadania, trzeba pamiętać, iż ma to być wartość rynkowa na 31 grudnia. Nie jest ważne, za ile i w jakich okolicznościach osoba składająca oświadczenie kupiła składnik majątkowy.

Wycena wartości nieruchomości jest zadaniem trudnym. Czasami wycena tej samej rzeczy dokonana przez dwóch czy trzech zawodowych rzeczoznawców różni się od siebie. Nie można więc wymagać od osób, które są laikami w tej dziedzinie, podania fachowej wyceny. Wartość nieruchomości powinna być oparta na szacunku (porównaniu) cen nieruchomości o podobnym standardzie, znajdujących się na tym samym obszarze lub wynikać z innych wiarygodnych źródeł.

Jeszcze trudniejsza jest wycena gospodarstwa rolnego. Pamiętać należy, że trzeba wziąć pod uwagę nie tylko wartość gruntów, lecz gospodarstwo jako całość (patrz definicja przyjęta w kodeksie cywilnym).

W podpunkcie „gospodarstwo rolne”, oprócz podanych elementów (powierzchnia, tytuł prawny, wartość), należy wskazać rodzaj zabudowy oraz przychód i dochód osiągany z tytułu prowadzenia takiego gospodarstwa. Określając rodzaj zabudowy, należy podać budynki i budowle.

Przez budowle prawo budowlane rozumie każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: budowle ziemne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące urządzenia techniczne, składowiska odpadów, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Wymienić należy więc budynki mieszkalne, gospodarskie, a także inne budowle (np. silosy, garaże, wiaty), jeżeli są położone na obszarze gospodarstwa.

Dochód z gospodarstwa

Kłopotliwym zadaniem jest wyznaczenie dochodu i przychodu z gospodarstwa rolnego. Co do zasady bowiem gospodarstwa rolne nie mają obowiązku, poza pewnymi wyjątkami, prowadzić ksiąg rachunkowych. Wielu radnych rolników zdecydowało się prowadzić właśnie dla celów oświadczeń ewidencję przychodów i dochodów. Przy analizie poprzednich oświadczeń zaniżanie dochodów lub ich nie wykazywanie było w wielu przypadkach podnoszone jako nieprawidłowość.

Jeżeli jednak choćby szczątkowa rachunkowość nie była prowadzona, osoba składająca oświadczenie powinna postarać się oszacować przychody i dochody z gospodarstwa, opierając się na posiadanych rachunkach i umowach.

W punkcie II podpunkt 3 wzoru oświadczenia majątkowego należy wpisać przychód i dochód z gospodarstwa rolnego. Zapis zawarty we wzorze jednoznacznie wskazuje, że mają to być dwie liczby. Częstą nieprawidłowością popełnianą przez radnych było podawanie tylko jednej wielkości bez wyraźnego określenia, czy jest to przychód czy też dochód.

Nie jest prawidłowe korzystanie przez rolników z szacunkowego dochodu z gospodarstwa rolnego, określanego przez Główny Urząd Statystyczny. Dochód określany przez GUS jest – jak sama nazwa wskazuje – wielkością szacunkową, a w oświadczeniu majątkowym należy podać rzeczywisty stan na dzień 31 grudnia. Poza tym ta wielkość jest wykorzystywana do innych celów.

Jeżeli w takiej sytuacji okaże się, że gospodarstwo rolne przyniosło w roku ubiegłym straty w pozycji dochód wpisujemy: strata i podajemy określoną kwotę. Może się też okazać, że gospodarstwo będzie w całości leżało odłogiem i nie będzie na nim prowadzona żadna produkcja ani nie będą ponoszone żadne koszty. Wówczas nie przyniesie ono ani przychodu ani żadnego dochodu. W takiej sytuacji w odpowiednich rubrykach wpisujemy zero.

W razie gdy gospodarstwo rolne zostało wydzierżawione przez właściciela, przychód będzie stanowiła kwota czynszu, za jaki je wydzierżawił.

Inne nieruchomości

            Ostatnim podpunktem punktu II są „inne nieruchomości”. Należy wpisać tam wszystkie inne nieruchomości niebędące domami, mieszkaniami lub gospodarstwami, takie jak: działki rekreacyjne, działki pracownicze, działki wykorzystywane do działalności gospodarczej przez składającego lub współmałżonka itd. Wpisuje się tu również działkę, na której stoi dom wymieniony w podpunkcie pierwszym. Powinna być o tym jednak adnotacja, że działka ta jest zabudowana domem, o którym była wcześniej mowa.

Podziel się!

Aby dodać komentarz, zaloguj się.